Intervention de Dominique Wagnon, responsable de l'Association de défense des locataires de la CMH, lors du Conseil Municipal du 5 juin 2008

 

"Il ne s'agit pas ici de dénoncer la réhabilitation qui était une nécessité, ni le vote en sa faveur par les locataires il y a 4 ans. Ce que je souhaite faire comprendre, c'est que l'impact du coût des travaux n'est pas acceptable dans ses proportions actuelles, que les travaux réalisés ne sont pas tous satisfaisants, et qu'une telle situation ne doit plus se reproduire.

 

 

Pour illustrer la situation, je vais prendre l'exemple avéré d'une famille de 4 personnes : le père, aujourd'hui retraité du bâtiment, la mère, qui perçoit une pension, et leurs deux filles qui font des études supérieures, l'une les ayant achevées.

 

Lorsque le locataire prend connaissance en 2004 des travaux de réhabilitation, le bailleur lui propose une projection de l'évolution de son loyer et de ses charges après les travaux.

Son loyer augmentera de 33 %, ses charges ne changeront pas.

Au total, la quittance augmentera de 23 %.

 

Mais heureusement, notre locataire perçoit l'APL.

Le bailleur fait donc également une projection de l'APL après les travaux. Elle augmentera de 42 %, et le solde dû par le locataire baissera de 4,7 %.

La belle affaire : on rénove le bâtiment, qui est dans un état lamentable, on améliore les logements, et en plus on paie moins !

Le locataire vote donc en faveur de ce projet. Nous sommes en 2004.

 

On peut quand même s'étonner que dans ses calculs le bailleur compte sur l'argent public pour réduire l'impact du coût de sa réhabilitation sur les revenus des locataires… ou, dit autrement, compte sur l'APL pour faire digérer 30  % d'augmentation.

Ce devrait quand même être à lui, le propriétaire de l'immeuble, de faire l'effort financier nécessaire pour réduire au mieux la part des habitants dans l'amortissement.

 

 

Nous voici en 2008. En comparaison avec ce que notre famille a payé en loyers et charges en 2004, son logement coûte nettement plus cher : le loyer a augmenté de 15,8 %, le chauffage de 60 % et les charges générales de 20 %. Et en plus, notre locataire ne perçoit plus l'APL.

Mais les travaux sont achevés et l'heure de passer à la caisse a sonné.

Le loyer augmente de 31 % et les charges d'un peu plus de 1 %.

 

Concrètement, il lui restait mensuellement 128 € à sa charge en 2004 ; il en a 451 en mai 2008.

 

Son solde a augmenté de plus de 250 % en 4 ans !

 

A-t-il droit à l'APL ?

"Oui, lui assure le bailleur, vous aurez 191 euros". Mais la CAF, par 2 fois, certifie que le locataire n'aura rien.

 

Alors, au bout du compte, notre locataire aurait-il signé en faveur de ce projet si on lui avait dit en 2004 que son loyer augmenterait de 52 % à l'issue des travaux et le solde à sa charge de 250 % ? Certainement pas.

 

 

 

 

Et quand le bailleur passe par la presse pour annoncer aux locataires la suspension de l'augmentation sous prétexte qu'ils vont être mieux informés de l'APL qu'ils vont percevoir, pour nous, c'est une fausse solution. Le bailleur botte en touche. Ce n'est qu'une parenthèse qui ne change rien au problème de fond : les 30 % d'augmentation.

 

 

 

En avril et novembre 2006, l'association a adressé deux rapports aux élus pour les alerter sur la situation qui attend les locataires lorsque les augmentations de loyers seront effectives.

 

Nous avons rencontré par deux fois le bailleur et la Mairie, en 2006 et 2007. Si nous avons eu quelques informations un peu plus précises sur le coût du projet, nous n'avons pas eu satisfaction sur deux propositions : la prise en compte des augmentations semestrielles des loyers depuis 2004 dans l'amortissement ou le gel des loyers pendant les deux années qui suivraient les augmentations.

 

Le bailleur ne démordait pas : il augmenterait les loyers en proportion de celui en cours au moment de la réception des travaux, et non en fonction de ce qu'il avait prévu pour rembourser le prêt.

En effet, il avait prévu un loyer annuel du M2 de 26,40 € pour amortir le coût des travaux. Comme on en est aujourd'hui à un loyer de 24,81 €, il n'avait plus qu'à augmenter de 6,4 % son M2 pour rentrer dans ses frais. Avec la modification de la surface corrigée due aux travaux, l'augmentation du loyer devrait donc être de 15,2 % et non 31 %.

Le loyer de notre locataire aurait dû augmenter de 37 € et non 76 €. C'est quand même un peu plus supportable.

 

Mais le bailleur a gonflé ses loyers pendant 4 ans, au-delà des recommandations gouvernementales, présentant ses hausses comme une nécessité pour, entre autres, mener à bien des travaux de réhabilitation. C'est bien là un problème. Les locataires de la rue des bouleaux ont la double peine : ils paient une première fois des hausses pour des réhabilitations autres que la leur (16 % en 4 ans), mais quand il s'agit de la leur, ils paient le maximum (30 %) qui s'ajoute à un loyer qui a déjà été gonflé à bloc.

 

 

Par conséquent, nous demandons toujours la prise en compte des augmentations de loyers depuis 2004 dans l'amortissement du coût de la réhabilitation

 

 

Les travaux se chiffrent à un total de plus de 2,4 millions d'euros. Mais une interrogation demeure et pour laquelle nous n'avons jamais eu de réponse précise tant les informations étaient contradictoires : c'est l'impact du retournement des façades dans l'augmentation des loyers.

Théoriquement, les locataires ne la paient pas. Elle est cofinancée par l'Etat et le bailleur. Le coût total de ce retournement est de 446 000 € : 200 000 € de fonds publics, le reste, 246 000 €, par le bailleur. Comme le bailleur a mis 363 000 € de fonds propres dans l'ensemble du projet, il lui reste 117 000 € qu'il met dans la réhabilitation qui intéresse les locataires.

 

Le coût de la réhabilitation étant de près de 1,8 million d'euros, la participation du bailleur ne représente que 7 % des travaux de réhabilitation ; les locataires en paient les 93 %. Cela n'est pas normal. Et c'est d'autant moins normal que, de mémoire de locataire, on a rarement vu le bailleur venir sur le terrain entretenir les immeubles et les logements. On demande donc aux locataires de faire l'effort que n'a pas su faire le propriétaire.

 

En plus, si on compare les chiffres donnés en 2004 avec ceux de 2008, le coût total du projet (réhabilitation et retournement) a augmenté de 6,6 %, mais le retournement a baissé de 47 %. Par voie de conséquence, la réhabilitation a augmenté de 22 %.

 

Comme il s'agit de l'argent des locataires, il faudrait quand même que les coûts soient clairement établis une fois pour toutes et que l'effort financier soit partagé avec équité.

 

On peut d'ailleurs s'étonner de l'inclusion de l'amortissement de la réhabilitation dans le loyer : c'est le remboursement d'un prêt contracté pour 20 ans, à taux fixe, et que le locataire va payer chaque mois, mais sur lequel le bailleur va ajouter ses propres augmentations semestrielles.

 

 

 

Maintenant qu'on a vu le problème du financement, parlons un peu des travaux. Quand ils ont commencé, quelques locataires ne se sont pas contentés d'en être les spectateurs. Ils se sont investis dans un comité de pilotage qui s'est réuni 3 fois et qui a pris des engagements.

 

Je n'en prendrai qu'un… qui n'a pas été tenu.

 

Dans les cuisines et les séjours, les locataires avaient une fenêtre avec 4 surfaces vitrées. Lors des travaux, on leur a supprimé une surface vitrée sur chaque fenêtre qui a été remplacée par un panneau blanc.

Bilan : moins de clarté naturelle, donc plus d'éclairage et de consommation en électricité.

Les membres du comité de pilotage le signalent en avril 2007. Le responsable du secteur leur répond et leur écrit que les parties blanches seront remplacées par des vitres… les locataires attendent encore.

Par contre, le bailleur n'a pas attendu pour leur produire la note à payer.

 

Et quand on fait le tour des entrées, des logements, des caves, partout on nous signale des problèmes, pas toujours graves, mais quand on voit le prix à payer, on est en droit d'avoir un travail de qualité. Le bailleur aurait dû faire le point des travaux au cas par cas, avec chaque locataire, avant de décider qu'ils étaient achevés.

 

Pour les locataires, les travaux ne sont pas terminés, et les décisions prises lors du comité de pilotage doivent être tenues. C'est aussi pour cela que nous demandons la suspension de l'augmentation des loyers.

 

 

 

 

 

Nous avons tiré quelques enseignements de cette situation, et ce qui s'est passé à résidence ne doit pas se reproduire ailleurs, quel que soit le bailleur. D'autres réhabilitations attendent les locataires comme à  Résidence, à Pont-de-Bois….

 

D'abord, quand un projet de réhabilitation est présenté aux locataires, ceux-ci doivent être accompagnés par des associations, s'il y en a, et par la Mairie. C'est ensemble qu'il faut examiner non le bien-fondé de la réhabilitation (car quand elle est décidée, c'est qu'elle est en général une nécessité), mais son financement et les répercussions exactes sur le loyer et les charges. Le bailleur doit mettre sur la table les factures des travaux qu'il a consacrés à l'entretien et la rénovation de son patrimoine depuis sa création ou depuis la dernière réhabilitation. Plus la pile de factures est élevée, moins l'impact sur les loyers est important. C'est une question de vases communicants.

Il faut aussi vérifier la part que le bailleur va investir dans cette réhabilitation car il valorise son patrimoine et en tire un bénéfice certain.

 

Ensuite, le comité de pilotage qui est mis en place doit être entendu et la parole donnée doit être respectée. La Mairie doit avoir connaissance du contenu de ces réunions pour soutenir les locataires en cas de problème.

 

Enfin, les travaux ne peuvent être considérés comme achevés qu'à travers une visite individuelle des logements et le constat qu'ils ont été menés à bien.

 

Pour terminer, j'aimerais ajouter un mot sur ce qui peut arriver quand un locataire est en difficulté de paiement de loyer : il y a un échelonnement de sa dette d'abord, puis arrive la mise au contentieux et les frais d'huissier éventuellement.

Des solutions sont parfois mises en place pour résorber la dette : on apprend au locataire qu'il peut consommer moins d'eau, moins d'électricité, moins de téléphone… qu'il peut faire appel à diverses aides pour se nourrir, s'habiller…

Au bout du compte, on lui apprend à consommer différemment, non pour vivre mieux, mais pour dépenser moins afin d'être à jour de son loyer. On peut ainsi se découvrir de nouveaux crans à la ceinture. Avec toujours la menace permanente d'expulsion.

 

Mais c'est toujours le locataire à qui on demande des efforts. Et si on inversait les rôles ? Si on demandait au bailleur de faire aussi un effort ?

 

 

Aujourd'hui, la situation économique et sociale se traduit par de nombreux coups assénés aux plus faibles d'entre nous et qui ne sont pas le fait du bailleur.

Comment feront ces familles qu'on assomme avec 30 % d'augmentation pour payer un loyer en hausse constante et des charges qui augmentent d'une façon exponentielle, comme celles de l'énergie ? J'entends certaines d'entre elles se poser la question de supprimer, quand ça n'a pas déjà été fait, certaines assurances civiles, et même leur mutuelle, uniquement pour pouvoir payer le loyer.

Et ce n'est pas avec l'APL qui est en constant retard sur l'augmentation du coût de la vie qu'on peut s'en sortir… à condition d'y avoir droit.

 

On risque de voir demain précipitées dans la pauvreté de nombreuses familles qui ne peuvent plus faire face à toutes les dépenses.

 

Pour celle qui est liée au logement, je sais qu'il y a la volonté de beaucoup d'entre vous de faire preuve non seulement de vigilance, mais aussi d'agir avec les locataires.

 

Les locataires ont besoin de votre solidarité. Ils comptent sur vous.

 

Merci.